摘要：

Don Cook是美国佛罗里达州的一家电梯公司Delaware Elevator的销售人员，该公司在美国佛罗里达州都有电梯维修保养业务。

本文发表于2012年，主要是针对物业管理经理们写的，我觉得许多内容值得我们学习和了解，特别选取部分重点内容翻译出来，供大家参考：

尽管由于经济的不景气物业管理经理们不得不降低各项支出，但是确保电梯的安全运行仍然是至关重要的，因此各位经理们应该对电梯维保有个非常全面的了解。

电梯是个复杂的机电设备，其安全运行依赖于电梯的维护保养，通常而言电梯维护保养也是法律法规的要求。因此对物业管理经理们的一个最基本要求就是要把监控电梯的运行性能做为一项日常工作来做，这些运行性能包括电梯等待时间、平层精度、开关门速度等。另一个经理们需要监控的比较重要的指标就是召修次数，通俗地说就是电梯多长时间坏一次，电梯行业公认的标杆是每个季度1次。【这方面内容，可参考我之前发表的文章：国外电梯维保质量的主观评价：单台电梯每年故障次数不高于两次！，读者需要注意的是故障次数两篇文章是不一样的，一个是一年两次，一个是一年四次。当然次数的规定是维保合同中的内容，我们国内的维保合同估计应该没有这方面的规定吧！】

在关注电梯运行性能的同时，物业管理经理们更应该关注电梯的预防性维护保养，如何对电梯维修保养合同进行评估就是本文的接下来要重点关注的内容：

电梯维修保养合同评估

直到1990年代之前电梯通常都是由原制造单位进行维护保养的，后来，随着电梯维保公司的进入这一领域参与竞争，物业管理经理们有了更多的选择。但物业管理经理们也一定要记住这些维保公司也是想从你们这里得到更多的钱。

理想情况下，电梯维保合同最好是5年。这样的话，维保公司就更重视这单生意，通常也会投入更多的人力和物力。另外，维保合同的内容也应该根据电梯的类型、使用年限、使用场合等来确定，而不是泛泛的通用的维保计划。

物业管理经理们更应该关注的另一个指标是电梯的可用时间，从另一个角度讲就是电梯故障的修理时间或者电梯日常的维护保养时间等不能太长。这就需要维保单位有可靠的配件供应或储备。一般来说，电梯的可用时间是99.5%。

电梯的维保次数通常与电梯的类型、使用年限等有关，不同城市的法规要求也可能各不相同，电梯行业内大部分是建议每个月一次。

一分价钱一分货

电梯行业与其它行业一样，也是一分价钱一分货，非常低的价格是不可能提供真正的预防性维护保养的，这样低的价格适当维保也仅仅是故障时的紧急招修罢了！

真正的预防性维护保养会根据电梯的类型和使用年限等情况明确规定每台梯的维保时间，一般是1个小时到5个小时之间。同时也会规定具体的服务内容，比如对轿厢顶进行清理、对机房进行检查、对主机进行检查等等。另外也会规定定期对安全钳、限速器等安全装置进行试验等等。

对维护保养合同进行分析的目的不应该仅仅关注在维保价格上，而应该放在维保的价值上。过低的维保价格，物业管理部门通常就得花更多的精力在监督这些维保单位是否偷工减料？【武星军注：国内的物业管理公司估计不会花大力气去监督电梯维保公司的维保质量】

物业管理经理们还要重点关注维保公司的技术支持和配件供应。小的电梯维保公司在技术支持上往往不足，发现问题一般解决的不够及时。另外其配件的供应与储备往往与大公司相比具有比较的大的差距。